Mange boligutbyggere i hovedstadsregionen ville sovet dårlig av å være i samme situasjon som Sandnes-firmaet Øster Hus AS: Akkurat nå har de begynt bygging av 460 boliger, og bare noen få av dem er solgt.
Dette ser ikke ut til å bekymre hverken brødrene Njål og Cato Østerhus, selskapets eiere siden 1984, eller Arild Sie, daglig leder siden 2017. De tenker og handler nemlig på en helt annen måte enn boligutbyggere flest, forteller Njål Østerhus fra konsernets nye hovedkvarter i Sandnes.
– Fra her vi sitter, kan du kjøre til de fleste av de 2500 boligene som Øster Hus har oppført de siste ti årene på under et kvarter. Vi bygger kontinuerlig, og 85 prosent av det vi har bygget er for familier; eneboliger i kjede, fire- eller seksmannshus, samt noen eneboliger, sier han.
Størst har byggeaktiviteten vært i hjemkommunen Sandnes, som i samme periode har økt folketallet med nær 11.000 personer, en vekst på nesten 15 prosent. Det gjør kommunen til den raskest voksende i fylket, både i prosent og rene tall, og mange av de nye innbyggerne har nok flyttet rett inn i en bolig fra Øster Hus.
I Sandnes dundrer de altså videre, mens boligbyggingen i mye av Norge så å si har stoppet opp. Hvordan kan de ta nedgangstidene så knusende med ro? Det ser ut til at hemmeligheten er tredelt: En klar strategi, klare planer og effektive prosesser, og økonomisk disiplin.
– Strategien vår er det samme som slagordet vårt: «Vi bygger – uansett», og det oppsummerer det meste. Som eiere har vi reinvestert mye av inntjening i større prosjekter, og det gir oss en mer gunstig finansieringssituasjon, sier storebror Cato Østerhus.
Han legger til at prosjekteringsperioden til Øster Hus gjerne er dobbelt så lang som konkurrentenes, for de legger grundige planer og gjør det aller meste helt ferdig på forhånd. Når startskuddet går, står et velsmurt maskineri klart. Det er verdt å tenke på at når Øster Hus har bygget 2500 boliger siden 2013, betyr det at de i gjennomsnitt har ferdigstilt omtrent ett hus hver eneste ukedag – i ti år.
Der ligger også en annen forskjell til konkurrentene: De er kapitalfokuserte, Øster Hus fokuserer på produksjon.
Forretningsmodellen deres gjør at det alltid blir oppstart, og den grundige prosjekteringsperioden eliminerer all tvil om når graving eller betong eller andre fagarbeider skal foregå. Det fjerner usikkerhet for underleverandørene, gjør planlegging enkelt og byggetomten tryggere – alt sammen forhold som gjør dem til en foretrukken kunde hos leverandørene.
– Vi foretrekker å ferdigstille den tekniske infrastrukturen på byggeplassen – veier, asfalt, kantstein og lekeplasser – før salgsstart. Faktisk er prosjektene våre i gjennomsnitt 60 prosent ferdig bygd når de blir solgt. Det er omtrent det omvendte av konkurrentene, som må selge 60 prosent før de kan begynne å bygge, sier Sie.
– Med vår modell kan kundene se hvordan alt vil se ut der huset skal stå, og de får en klar dato for når de kan flytte inn, sier Cato, mens Sie unnskylder seg og går ut av rommet for å ta en telefon.
Mens grunnmuren støpes på tomta, blir materialene til huset kappet og tilskåret hos Optimera. Øster Hus har selv 90 tømrere ansatt, fordelt på flere tømrerlag som effektivt oppfører ett og ett hus, i jevnt driv. Hvis du synes det høres ut som en husfabrikk, er det fordi det ikke er så langt unna sannheten – og det gir resultater.
Det har ikke alltid vært sånn, og de to brødrene har god grunn til å være stolte over hva de har bygget og fått til på hjemstedet sitt. Det var her deres far og onkel startet geskjeften i 1974, og så kjøpte brødrene seg inn i 1984, mens de fremdeles var tenåringer.
– Far var en tradisjonell og god byggmester, som sammen med vår onkel bygde ett og ett bygg. Da vi kom inn, begynte vi tidlig å finne løsninger som satte fokus på gode, rasjonelle produksjonsmetoder og detaljer, forteller Cato.
Den virkelige starten på Øster Hus kom imidlertid da brødrene hadde blitt byggmestre og overtok hele selskapet i 1990 – midt i den største økonomiske nedturen i Norge på mange år.
– Vi skjønte da at vi måtte få inn et profesjonelt styre om vi skulle få fart på dette. Tanken var at det å skape vekst hadde andre fått til før oss. Det fantes dyktige, lokale folk vi kunne trekke på, og det hjalp veldig i den første perioden, sier han.
Mange vil si at brødrene har betalt tilbake i rikt monn. Anslagsvis har de sponset lag, foreninger og veldedighet i regionen med ti millioner kroner årlig de siste ti årene. Det er ingen tilfeldighet at hjemmebanen til den lokale førstedivisjonsklubben – Sandnes Ulf – ble døpt Øster Hus Arena ved innvielsen før sesongåpning 2020.
Selv om boligbyggingen har sakket farten betydelig i store deler av Norge, og nærmest har stoppet i Oslo, går det fortsatt rundt i Sandnes – og Øster Hus leder an, melder brødrene.
– Hittil i år har vi solgt like mange boliger som nummer to, tre og fire i lokalmarkedet til sammen. Likevel er våre marginer tre ganger høyere enn landsgjennomsnittet, og det dobbelte av våre lokale konkurrenter.
Mens Njål sier dette, kommer Sie tilbake til møterommet og melder at han nettopp solgte en bolig – «den siste toppen på Sørbø D, med overtagelse i februar», mener vi å høre ham fortelle brødrene – og nesten uten å trekke pusten, fortsetter han til oss med et annet poeng om driften:
– Snittmarginen vår har ligget rundt 14 prosent i snitt de siste ti årene, og selv om høyere finanskostnader har redusert den noe nå, kompenserer vi med økt omsetning. Men kostnadene våre er omtrent ti prosent lavere enn konkurrentenes, og det gir oss en sikkerhetsventil hvis salget bremser veldig. Selv om vi skulle bli nødt til å senke prisen med ti prosent på halve porteføljen, vil vi likevel tjene fem prosent samlet sett, sier han.
Den klare meldingen fra trioen er uansett at det foreløpig ikke har vært noe behov for å senke prisene i Sandnes, og de ser heller ingen grunn til at det skal bli nødvendig med det første.
– I 2012 lå boligprisene i Sandnes omtrent på nivå med Oslo. Men her har prisene bare økt med ti prosent, mens prisøkningen i Oslo er 80 prosent. Samtidig er lønnsnivået her omtrent på høyde med Oslo, og da bør det ikke være problem å finansiere en bolig fra Øster Hus, sier Njål.
– Så det kan jo være en oppfordring til rogalendinger som bor i Oslo: Hvis du eier en leilighet i Oslo, har du lett råd til å oppgradere til et hus her. For ikke å snakke om hvis du har hus et sted i Oslo – da kunne du kjøpt deg både et flott hus og hytte her, og kanskje enda hatt millioner til overs, sier Sie, før han glisende bestemmer seg for å spissformulere budskapet sitt:
– Flytt hit, bli millionær!
Sandnes kommune, Den Gule Banken, Sandnes Sparebank og Sandneslauget er hovedsamarbeidspartnere til årets Gaselle-kåring. Se www.isandnes.no
Er du utbygger eller tomteeier og ønsker ditt prosjekt presentert på denne siden? Ta kontakt med oss.
Informasjon om øvrig næringsareal i Sandnes kommune finner du her: Sandnes kommune - Næringstomter i Sandnes
